Néhány gondolat

Az értékbecslő felel kezéből kiadott munkáért, ugyanúgy, ahogy egy szabó felel a varrott öltönyért, vagy egy sebész azért, hogy azt a lábat vágja le, amelyik elhalt és nem az egészségeset. Ilyen módon az értékelői felelősség már a kezdetektől létezik, arra a Polgári törvénykönyv károkozásra vonatkozó szabályai alkalmazhatók.

A Ptk. 339 §. szerint a szerződésen kívüli károk esetében:  Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni, de mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. Az idézett törvényhely alapján a polgári jogi kártérítési felelősség szükségképpeni elemei a kár, a jogellenes magatartás és e kettő közötti okozati összefüggés. A polgári jogban azonban a gondatlanság már eredményezheti a jogellenességet, ehhez már elegendő a hanyagság. Ebben az esetben az értékelő nem látja előre a bekövetkező negatív eredményeket, de azért nem, mert elmulasztotta az elvárható figyelmességet ( gondosságot). Az elvárhatóságnak meglehetősen képlékenyek a határai, így egyetlen értékelő se hiheti, hogy ezen az alapon nem kerülhet adott esetben komoly bajba. E szabályok alapján eddig is volt lehetősége annak kártérítési eljárást kezdeményeznie az értékelővel szemben, aki úgy vélte, az értékelő jogellenes magatartásával kárt okozott neki. Ráadásul meglehetősen hosszú ideig nyitott ez a lehetőség, az általános elévülési idő 5 év.

Egyszóval – az értékbecslői felelősség ma már nem csupán elvi lehetőség, hanem lehívható opció. A Józsefvárosi feltételezett ingatlan-panama kapcsán az ingatlan-értékelő már gyanúsítottként kénytelen a hatóság elé állni.

Hiányzik a korrekt és alapos adatbázis. Az Illetékhivatal adatbázisa sok mindennek volt nevezhető, csak ilyennek nem. Az értékelők tudják, miről beszélek, amikor azt mondom, az illetékes munkatársak füzete volt a legmegbízhatóbb adatbázis sok éven át, nem a hivatalos adathalmaz. Az APEH-be tagozódott szervezetben az adatok gyűjtése adószámra koncentráltan történik, nem helyrajzi számra. A régi illetékhivatali munkatársak szerint csak idő kérdése, hogy az adatbázis képtelen legyen a megfelelő leválogatásra, s ilyen módon az értékelői munka kiszolgálására. Jobb helyeken központilag gyűjtik és rendszerezik az ingatlan szerződések adatait, ehhez van jól megszerkesztett kötelező adatlap, ebből tud dolgozni az értékelő, illetve az állam és adóhatósága is korrekt adatokkal rendelkezik az ország ingatlan vagyonáról. Az APEH-nek megküldött KIVOSZ javaslatra, amely a szerződések mellékleteként beadásra kerülő adatlap ingatlanokra vonatkozó pontosítását, az alapterületek megadását célozta, valószínűleg sohanapján kapunk választ, még kevésbé intézkedést. A sokszor kevés és nehezen ellenőrizhető adatból kell az értékelőnek a lehető legpontosabb eredményre – a várható forgalmi értékre eljutnia. Sajnos nem mindenki olyan, mint Asimov Alapítvány trilógiájának Trevize tanácsosa, aki kevés adatból megérzés alapján mindig megtalálta a problémákra a lehető legjobb megoldást.

S itt eljutunk oda, hogy a felfutott hitelezés időszakában az értékelőkkel kötött szerződésekben egyre több Bank és lízingcég anyagi felelősségvállalást is kikötött. Ha az értékelésben meghatározott összegen, vagy annak meghatározott százalékán a menekülési időn belül nem tudta a Bank értékesíteni az ingatlant, belépett az értékelő felelőssége.  Önmagában egy ilyen kikötés nem feltétlenül tekinthető ördögtől valónak. Azonban a banki ügyintézők és vezetők a minél több hitelben voltak érdekeltek, fizetésük és prémiumuk ehhez igazodott. Így az az értékelő, aki óvatos és prudens értékelést folytatott, hamar kívül maradt a megbízásokon. A banki ügyintézők inkább azokat bízták meg, akik „bátran” értékeltek ( nem vak ez a ló csak bátor ), mert ott a megfelelő értékek születtek meg, mehetett a hitel. Aztán ha a bátor értékelő értékelése eltúlzottnak bizonyult, csak át kellett tolni a felelősséget, hiszen ez az értékelő szakmája, joggal hihette a banki alkalmazott, hogy a becslésben szereplő érték pontos.      Tény az is, hogy sok Bank adott részletekbe menő szakmai szamárvezetőt az értékelőknek, amikor az értékelő szinte csak nyomtatvány töltögetői szerepkörbe süllyedt. Ilyen esetben tényleg joggal feltehető a kérdés: vajon miért is felel az értékelő, ha a szabadságfoka minimális az értékelés során?

/Dr. Horváth Csaba képesített ingatlanvagyon-értékelő, igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő/

{mos_vb_discuss}