Kedves Kollégák!

Személyemben a KIVOSZ is meghívást kapott az Új Széchenyi Terv részét képező Otthonteremtés és Lakásprogram tárgykörében összehívott szakmai konzultációra, amelyet a 2010.10.28-án Budapesten a Nemzetgazdasági Minisztérium "Imatermében" tartottak.
Az alábbiakban az államtitkár úrnak átadott anyag található.

Barátsággal:
dr. Horváth Csaba

A Képesített Ingatlanvagyon-értékelők Országos Szövetsége azon ingatlanértékbecslő és közvetítő szakemberek egyesülete, akik ma Magyarországon az egyik legmagasabb szintű, ingatlanértékeléssel és közvetítéssel kapcsolatos végzettséggel és ahhoz kapcsolódó gyakorlattal rendelkeznek.

A hivatkozott anyag ténymegállapításaival, helyzetértékelésével és javaslataival döntően egyetértünk. A KIVOSZ minden általa nyújtható szakmai segítséget felajánl a Terv kialakítása, véglegesítése és végrehajtása érdekében.

Néhány probléma megítélésünk szerint azonban a Terv szempontjából döntő fontosságú, ezek szerintünk a következők:

- Az ingatlan árak nagysága és a bérek vásárlóértéke alapján 2009-re jutottunk el az 1999. évi szintre.  2009-ben lehetett egy havi bérből akkora lakás nagyságot vásárolni, mint 1999-ben. Csakhogy jelenleg nincs gyakorlatilag semmiféle támogatás az ingatlanpiacon, azaz a vételi oldalon a potenciális vásárlóknak még mindig rosszabb a helyzete, mint 10 -11 évvel ezelőtt.

- A magyar települések döntő többségében gyakorlatilag nem zajlik ingatlanforgalom. Ezeken a településeken olyan összetételű lakás állomány van, amely ténylegesen nem forgalomképes.

- Az ingatlanpiaci feszültségek halmozódtak: nincsenek a lakás mobilitást segítő eszközök, lassan 1 millió érintett lesz a BAR-on, 100 ezer fölött van a 90 napon túli hitelek mögötti jelzálogos ingatlanok száma és további romlás prognosztizálható.

- Magyarországon a munkaerőpiaci mobilitást akadályozó ingatlanpiaci körülmények, és tulajdonviszonyok alakultak ki, kiugróan magas a saját tulajdonú (mint láthattuk jelentős részben forgalomképtelen) ingatlanok aránya, elégtelen számú bérlakás van a piacon.

- Gyakorlatilag senki nincs tisztában azzal, hogy Magyarország ingatlan állománya, ezen belül kiemelten a lakás állomány milyen forgalmi értéket képvisel. A pénzintézetek jelentős része mintegy homokba dugja a fejét és nem értékeli újra a jelzálog hitelek mögötti ingatlanokat.

A legegyszerűbb megoldás természetesen az lenne, ha számolatlan százmilliárdokat lehetne a lakásépítésbe, otthonteremtésbe beleforgatni. Az ismert okoknál fogva erre semmiképpen nem lesz lehetőség. A szükséges és lehetséges intézkedések véleményünk szerint a következők lehetnek, javasoljuk a döntéshozók számára ezek figyelembe vételét:

- A jelzálog hitelesek helyzetének megkönnyítése érdekében felmerült a „tiszta lappal” indulás vagy továbblépés lehetősége. Úgy gondoljuk, ezt az intézményt  az új jelzálog hitelek esetében feltétlenül indokolt lenne bevezetni. A pénzintézetek vannak abban a helyzetben, hogy a fedezetül adott ingatlanok piaci forgalmi értékét korrektül megállapítsák – megállapíttassák, a várható közép és hosszútávú ingatlanpiaci trendeket és az ahhoz kapcsolódó kockázatokat felmérjék. Ez nem várható el egy átlagos adóstól. Ebben az esetben egy esetleges fizetésképtelenség esetén az adós ugyan elveszti ingatlanát, de ő és családja nem adósodik el egy életre, nem válik adósrabszolgává.

- Jelenleg már huzamosabb ideje működik a BAR, a rossz adósok nyilvántartása. Szükséges és hasznos lenne az önkéntes alapon szervezett jó adós nyilvántartás bevezetése, mert az a jó adósok számára olcsóbbá tenné a hiteleket.   

-    2011. áprilisát követően véleményünk szerint nem szabad a jelenlegi formában tovább fenntartani a kiköltöztetési moratóriumot. A moratórium ebben a formájában (minden jószándéka ellenére) tovább növelheti a hitelfelvevők eladósodottságát, tartozásának terheit. A tiszta lappal indulás jogának lehetősége nélkül egyre nagyobb lesz az a tartozás, amelyet a jelzálogos ingatlan árveréséből befolyó vételárból nem lehet fedezni és egy életre lehetetlenné teszi a hitelből való kilábalást az adós számára.

-    Meg kell találni annak a lehetőségét, hogy az árverésre kerülő ingatlanok volt tulajdonosai valamilyen lakhatási lehetőséghez jussanak. Ehhez több módon lehet eljutni. Lehetőség lehet az, hogy a bank válik tulajdonossá és egyben bérbeadóvá, akár egy átmeneti 3-5 éves időszakra. Ekkor azokat a szabályokat kellene módosítani, amelyek a bankok ilyen jellegű követeléseinek kezelésére,  tartalék képzésre vonatkoznak. A másik lehetőség, hogy állami eszközkezelő vásárol és adja bérbe a szóban forgó ingatlanokat. A harmadik lehetőség, hogy megpróbáljuk a magántőkét bevonni, ebben az esetben a vevő vállalja, hogy meghatározott ideig meghatározott bérleti díjért bérbeadja a volt tulajdonosnak az ingatlant. Ehhez az állam kedvezményeket nyújt, pl. vételi illeték elengedése, a bérbeadás után járó SZJA elengedése, támogatott forinthitel nyújtása a vételhez, lakbér-támogatás stb. A megoldások különböző kombinációja is kívánatos lehet. Bármelyik megoldás esetén az esetleges támogatásokat nem a lakásnak kellene kapnia, hanem a benne lakóknak. A támogatás feltétele kellene hogy legyen a támogatott fél (adós) folyamatos együttműködési készsége. Amennyiben fékek nélkül egyidőben engedjük rá az ingatlanpiacra ezt a ma már százezres darabszámú ingatlan tömeget, az további drasztikus lakásár csökkenést fog okozni. Ebben az esetben a magyarországi pénzintézeteknek szembe kell azzal nézniük, hogy a jelzálog hiteleik fedezettsége rendkívüli mértékben leromlik, pótfedezetek hiányában pedig akár a hitelek tömeges felmondása is bekövetkezhet.

-    A létrehozott bérleti rendszernek több lépcsősnek kellene lennie. Ha változik a jövedelmi helyzet, változik a lakbér mértéke. Azaz nem a lakás a kedvezményezett, hanem a bérlő – anyagi lehetőségeihez mérten. A növekvő jövedelemmel a lakbérnek csak annyit szabadna elvonnia a  növekményből, hogy megmaradjon az ösztönzés a magasabb keresetre.

-    Szembe kell néznünk azzal a ténnyel, hogy az új lakás építés döntő része a jövőben várhatóan a nagyobb településekre fog koncentrálódni. Az utóbbi időben egyre inkább tetten érhető volt, hogy a pénzintézetek nem hiteleztek olyan ingatlanok után, amelyek azokon a településeken találhatók, ahol nem, vagy alig van ingatlanforgalom. Ezt a magatartást ugyan lehet kárhoztatni, de egy piaci alapon működő pénzintézettől más ésszerű magatartás nehezen várható el. Így amennyiben nem lesz állami szándék és forrás, az ilyen módon értelmezett hátrányos helyzetű térségekben történő lakásépítésre, úgy a jelenlegi településfejlődési (leépülési) trendek tovább erősödnek. Ezeket a trendeket erősíti sajnos a munkaerő piaci igények és a szabad munkaerő fizikailag távol eső megjelenése, valamint a közlekedési (munkába járási) költségek masszív és folyamatos növekedése. Mindezek miatt megfontolandó a munkáltatók munkába járásához nyújtott támogatásának adószempontú kedvezményezése, a munkavállalók lakhatásának biztosítására fordított összegek (pl. munkásszálló építése, lakhatási támogatás nyújtása, lakásvásárlási kölcsön vagy támogatás nyújtása, stb.) szintén adószempontú kedvezményezése, akár ingyenessé, adómentessé tétele. Egy munkahelytől távolabbi kis településről a munkahelyre jutás támogatása jóval kevesebbe kerülhet, mint a városban az új lakás építés költségvetési támogatása, ráadásul a falvak elnéptelenedését, az ottani ingatlan-állomány teljes elértéktelenedését is megakaszthatja.

-    Feltétlenül indokolt átszámolni, hogy mi hozza a legnagyobb hasznot a különböző támogatási formák közül. Kétség nélkül az ellenőrzött formában történő új lakás építés és annak támogatása jelentős költségvetési befizetéssel jár. A támogatások hatását azonban feltétlenül indokolt modellezni, mert a „pokolba vezető út jószándékkal van kikövezve.” Minden támogatás egyidejűleg ( esetenként akár viharos erejű és mértékű ) árnövekedést is generál. Ezt kiválóan mutatta az 1999 – 2004. közti ingatlan árrobbanás, amely a lakásárak kb. megháromszorozódását hozta magával, miközben a reál jövedelmek nagyságrenddel kisebb mértékben nőttek. Az árnövekedés hasznát alapvetően a spekulánsok aratták le, hiszen a támogatások főként kezdetben – nem voltak kellően célzottak. A pályakezdő fiatalok viszont komolyan eladósodtak a hatalmas mértékű árnövekedés miatt megdrágult lakásvásárlások során – így a jelenlegi devizahitelesek problémáinak gyökere a támogatások által felerősített ingatlanbuborékban is kereshető. Az új lakás építés költségvetési hatásának számítása során azt is tudomásul kell vennünk, hogy bármiféle felhasználói fogyasztás ÁFA tartalma a költségvetésben landol – így az új lakásépítés költségvetési szempontból  nem különbözik a használt lakás felújítására, korszerűsítésére fordított összegek hasznosulásától, ha az szintén ellenőrzötten zajlik. Jelen pillanatban komoly mennyiségű bérbeadással hasznosítható lakás van az ingatlanpiacon, amelyet jóval olcsóbban lehetne megvásárolni ( esetleg bérbe venni ), mint új lakást építeni. Az sem kizárható, hogy az államnak, mint első osztályú adósnak módja lenne részletre vásárolni, a részletvétel törlesztőrészleit pedig pl. az eladó folyószámlája helyett akár az eladó által vásárolt másik ingatlan törlesztőrészleteinek fizetése céljából a lakásvásárlási hitelt nyújtó Bank  számára  utalni. E megoldások révén nem a jövőben, hanem már most többlet ingatlanok állhatnának rendelkezésre, elnyújtott több éves finanszírozási igény mellett.

-    Az ingatlanpiaci válság miatt megtorpant az életjáradéki szisztéma alkalmazása, azonban a lassan bekövetkező ingatlanpiaci mélypont körül érdemes lenne az Államnak erre a piacra kilépnie és lakások tulajdonjogát ilyen életjáradéki szerződésekkel megszereznie. Ez esetben se lenne szükség azonnali teljes összegű vételárakra, a hosszú távú kötelezettség-vállaláshoz folyamatosan megszerezhető lakás-állomány kapcsolódna.   


-    Semmi esetre nem javasolható az otthonteremtési támogatások olyan jellegű nyújtása, amely megélhetési jellegű gyerekvállalásra ösztönöz, amelynek eredményeként a támogatás megszerzésének érdekében vállalt gyermekek neveltetésének költsége teljes egészében újra a közösség anyagi erőforrásainak ( adójának ) terhére történik. A miskolci több száz főt érintő szocpol csalási ügy jelzi, hogy a gyerekek számához igazodó támogatás esetenként túl nagy kísértést jelent az érintettek és a hozzájuk csapódó „vállalkozók” számára. Nálunk régebbi piacgazdaságokban ( pl. USA ) jellemzően azok vállalják a nagy családot, sok gyereket, akik vagyonosak és a sok gyermek iskoláztatása, nevelése nem okoz a szülők számára gondot.     Az öngondoskodás helyes elvét mielőbb minél több ponton át kell ültetni a gyakorlatba, így a Terv ezen irányú törekvését üdvözöljük. A gyerekek számához igazodó, többlet feltételek nélkül adott otthonteremtési támogatás megengedhetetlenül nagy számban zsákutcába vezethet. A társadalomnak kétség nélkül érdeke a megfelelő mértékű reprodukció, bár láthatóan az egyre növekvő mértékű automatizációval a munkavállalók száma is folyamatosan csökken egységnyi nemzeti jövedelem előállításban. A születésszám ösztönzésének azonban akkor van értelme, ha a megszületett gyermekek megfelelő iskolai és szakmai tanulmányokat követően belépnek munkavállalóként a munkaerőpiacra. A támogatási rendszernek – ha és egyáltalán a gyermekek, eltartottak számához igazodó támogatást kíván nyújtani az Állam – nem szabad a felelőtlen, a gyermekek tanuláshoz, egészséges életmódhoz, megfelelő életnívóhoz való jogát figyelembe nem vevő gyerekvállalást ösztönöznie. Így véleményem szerint alapvetően a más formában nyújtott támogatás lehet a célravezető. A gyerekek neveltetésének költségeihez az Államnak más, a lehető legtöbb ponton természetben nyújtott ( iskolába járáshoz bérlet, iskolai étkeztetés, könyv, egész napos oktatás – foglalkoztatás, ingyenes korrepetálás stb. biztosítása ) támogatással célszerű hozzájárulnia.   

-    Fontos és alapvető kérdés, hogy eldöntsük, a már ma is deformált, túldominált ( 90 % feletti ) magántulajdonosi szerkezet további torzításával kívánjuk a fiatalokat első lakáshoz juttatni, beszuszakolva őket 20-25 nm nagyságú „fiatalok otthonába”, melynek megvásárlása után onnan esetleg nem tudnak menekülni, vagy a lakhatás más formáit támogatjuk – pl. megfelelő lakhatási támogatást nyújtunk nekik – ha arra érdemesek és arra rászorultak. Ebben az esetben ugyancsak számolnunk kell a bérleti díjak növekedésével, azonban ennek lehet jótékony hatása is, adott esetben lassan de biztosan talán megtérülő beruházás lehet a piaci alapú bérlakás-építés is.

- A Terv szerint hasznos lenne a lakásépítést ösztönözni, mert lökést adhatna az építőiparnak és azon keresztül a gazdaságnak. A kitűzött évente 40-50 ezer lakás építését azonban csak abban az esetben tartjuk kívánatosnak, ha a  lakásállomány minőségi javulásával jár. Ugyanis jelenleg is van elég lakás, ha a db. számot nézzük, sőt helyenként túlkínálat is van új építésű lakásokból. Az a fő baj, hogy az otthonaink nem korszerű, élhető lakások. Ezért célszerűnek tartjuk kiemelten támogatni azokat a lakásépítéseket, amelyek a gazdaságosan fel nem újítható lakások bontását (szanálását) követően valósulnának meg, mert ezek javítanák a magyar otthonok átlagos minőségét, miközben nem okoznának túlkínálatot.

- A lakástámogatásokat a Terv szerint döntően az építések és az újlakás-vásárlások, felújítások támogatásán keresztül célszerű nyújtani.  Azt gondoljuk, hogy jó lenne megfogalmazni mit értünk felújítás alatt, mert az előző Széchenyi Terv idején pontosan a felújításokra nem lehetett támogatott hitelt kapni, miközben a korszerűsítésre és bővítésre igen. Szükség lenne jelenleg az utóbbi két cél támogatására is.  Korábban rendelet szabályozta, hogy  milyen tevékenységek sorolhatók be a korszerűsítés és bővítés fogalmába. Valószínűleg most újra kellene gondolni azt is, hogy jelenleg milyen a "korszerű" és a "bővített".

-    Hasznos dolog lenne, ha minden olyan lakáspiaci tranzakciót, amelyhez közpénz kapcsolódik, egy központi, bárki számára ingyenesen elérhető internetes adatbázisba szerveznének. Másként: ha valaki támogatott hitellel ( régebben otthonteremtési támogatással stb. ), más jellegű támogatással ( állami – adóból finanszírozott pénzből is) vásárol, épít, korszerűsít lakást, akkor a tranzakció már nem képezhet adótitkot.

-    Ugyancsak segítheti a vásárolni, eladni szándékozók jobb tájékoztatását és ezáltal a kívánatos lakás-mobilitást, ha a szerződéses tranzakciók az állampolgárok számára is hasznosítható formában hozzáférhetőek lennének. A kínálati adatok különösen válság idején ( azaz különösképpen most ) alkalmasak a félretájékoztatásra, ösztönöznek a tényleges szerződések által el nem érhető árak – árszínvonal tartására, ezáltal kárt okoznak eladónak, pénzintézetnek egyaránt. A jelenlegi jogszabály elvben biztosítja bárki számára az adatkérést, azonban ez az átlagos érdeklődő számára a szükséges jellemzők ismeretének hiányában ( az Apeh közvetlen azonosításra nem alkalmas formában szolgáltat adatot, se utcát, se hasznos felépítményi négyzetmétert nem mond pl. ház esetében ) ez semmire nem alkalmas. Tőlünk nyugatabbra vannak jól működő és hozzáférhető adatbázisok, a szerződések kötelező melléklete az az adatlap, amely a nyilvános adatbázis alapja. A KIVOSZ az előző kormányzati ciklusban – eredménytelenül - több ízben jelezte már az Apeh-nek, hogy a valamennyi szerződés kötelező mellékletét képező Apeh adatlap minimális bővítésével megteremthető lenne legalább az új szerződések esetében ez a bizonyos adatbázis, amely állampolgárnak, államnak, egyéb hatóságnak, bíróságoknak, ingatlan értékelőknek támpontot nyújtana az ingatlanpiac, az egyes ingatlan korrekt értékeléséhez, megítéléséhez. Nem utolsósorban az ország ingatlanvagyona megítéléséhez, amelynek felmérésére éppen mostanában született egy több milliárd forintos költségvetésű terv. Az adatlap kibővítése ( miután az Apeh honlapról letölthető ) gyakorlatilag egy fillérbe se kerülne, az az esetleg szükséges számítógépes fejlesztés pedig, amely a kibővített adattartalom kezelésére lenne szükséges, ezen összeg töredékét se igényelné. Javasoljuk, hogy a 2011. év végi országos és teljes körű népszámlálás során az ingatlanokról is gyűjtsenek megfelelő adatokat, nem személyhez, hanem helyrajzi számhoz köthető formában.   

-    Feltétlenül indokolt szót ejteni a pénzintézetek jelzálog hitelezéséhez kapcsolódó ingatlan értékelési gyakorlatáról. Jellemzően mindegyik Bank maga dönti el, ki lehet az, aki számára ingatlan értékbecsléseket végez. Ez mindaddig rendben is van, amíg a hazai jogszabályokat betartja s nem diszkriminál az alkalmas értékelők között. Amikor azonban nem veszi figyelembe azt, hogy a hatályos jogszabályok alapján ki jogosult üzletszerű ingatlanvagyon-értékelésre és ki nem, már megsérti ezeket a jogszabályokat. Amikor piaci erőfölénnyel visszaélve megtérülési pont alatt értékeltet a pályáztatott értékelővel, vállalja az „olcsó húsnak híg a leve „ kockázatát is. Tanulságos lenne annak vizsgálata, hogy a banki hitelezési veszteségekből milyen mértékben részesednek a nem megfelelő, pontatlan, szakszerűtlen, elnagyolt, kellően át nem gondolt és alátámasztott ingatlan értékelésekből származó károk. Húszezer forint körüli értékbecslési díjból, 3-5 nap alatt ma fő szabály szerint nem lehet kellően alátámasztott értékbecslést készíteni – kivéve az abszolút standard (pl. városi panel ) lakásokat. Tovább színesíti a képet, hogy számos bank az értékelési előírások részletes banki szabályozásával kényszerpályára küldi az értékelőt, számos esetben a forgalmi értéket kisebb-nagyobb mértékben megerőszakoló eredmény születik a „kötött pályának” köszönhetően. A banki prémiumok is döntően a hitelezési volumenhez voltak kötve, azaz a banki vezető, ügyintéző közvetlenül a minél több hitelben volt érdekelt. Ennek útjában állhattak azok az értékelők, akik nem voltak „kellően bátrak” az értékelés során, ezek közül sokan jellemzően kikoptak az ajánlotti körből. Indokolt és szükséges lenne a bankok értékbecslési – értékbecslői gyakorlatának áttekintése és a magyar jogszabályokhoz igazítása.

-    Véleményem szerint nagyobb a baj a pénzintézeteknél, mint amit jelenleg kommunikálnak. A válság kitörését követően többen azt emelték ki, hogy a magyar bankok óvatos hitelezési gyakorlatának köszönhetően a hitelállomány ingatlanokkal fedezett, a hátralékos állomány kicsi. Csakhogy időközben ez a hátralékos mutató kétszer akkora lett, mint a köztudottan hatalmas spanyol ingatlanlufi kipukkadását kezelő spanyol bankoké, közel ugyanannyi hitel van a 90 napon túli hiteleket megelőző stádiumban, mint a 90 napon túliban. Ezen felül személyesen látom és kollégáktól hallom, hogy az előzőekben említett „bátor” értékeléseknek és a deviza árfolyamok romlásának köszönhetően egyre több ingatlan már messze nem fedezi a tartozásokat. Kialakult az az adósságcsapda, amelyből már minden érintett csak rosszul, vagy nagyon rosszul tud kilépni. Az ingatlanok árának zuhanása miatt a bankoknak már át kellett volna értékelniük ( s ezt rendszeres időközökben megismételniük ) az ingatlan-állományukat a fedezetek csökkenése miatt, de általam is gyanított okok miatt nem látom az erre irányuló igyekezetet. Valószínűnek tartom, hogy a pénzintézeti szektorban jóval több a füstölgő kanócú bomba, mint amelyet  bevallanak. Nagy valószínűséggel fontos lenne, hogy a Kormány ( PSZÁF) tisztában legyen a jelzáloghitelezéshez kapcsolódó ingatlan fedezettséggel. Ennek hiányában mintegy vakon kénytelen megvárni, hogy vajon melyik Bank megmentésére mekkora összegeket kell majd előteremtenie. A tisztánlátáshoz a PSZÁF ellenőrzésen túl a konkrét banktól független képesített ingatlanvagyon-értékelők, ingatlanforgalmi szakértők bevonására lenne szükség egy átfogó banki ingatlanfedezeti –  felméréshez - értékeléshez.

A Képesített Ingatlanvagyon-értékelők Országos Szövetsége nevében köszönöm a kormányzati együttműködési készséget, véleményünk meghallgatását. Szervezetünk és tagjaink az általunk nyújtható teljes körű szakmai közreműködést és támogatást a Terv kidolgozásához, gyakorlati megvalósításához megadják.

Pécs, 2010. október 27.

Dr. Horváth Csaba

elnök