Ellenkező bizonyításáig

Tisztelt Mindenki ! Engedtessék meg, hogy a vitában egy rövid pontos jogszabályi áttekintélst végezzek, s abból vonjak le következtetést.Az ingatlanközvetítéssel, ingatlan értékbecsléssel kapcsolatos jogi szabályozás áttekintése annak tükrében, hogy mikor ki végezhetett ingatlanközvetítő, ingatlan értékbecslő tevékenységet:

Az ingatlanközvetítésről a 49/1982. (X.7.) MT számú rendelet szólt, valamint az ennek végrehajtásáról szóló 22/1982. (X.7.) ÉVM számú rendelet. Ezek szerint:
- Az MT számú rendelet 2.§-a szerint „ingatlanok adásvételének és cseréjének ….. közvetítését a tanácsi ingatlanközvetítő szervek..., az ügyvédi munkaközösségek és szövetkezetek végezhetnek.” az MT. r. 4.§-a szerint ingatlanok forgalmi értékének becslését megbízás alapján – díjazás ellenében – csak tanácsi ingatlanközvetítő szervek végezhetik.

Ezt a szabályozást már első lépésben 1989. január 1-től módosították, majd a 17/1990. (I.31.) MT sz. rendelet 1.§-a újra módosította, mely szerint már akár magán személy is végezhetett ingatlanközvetítést 1990. I.31-től. E tevékenység végzésének volt feltétele a szakképesítés, melyet először a 8/1990.(II.1.), majd a 8/1995.(V.25.) BM rendelet szabályozott.  A 8/1990.(II.1.) BM rendeleten alapuló képzés tartalmazott alapfokú ingatlanközvetítői tanfolyamot és középfokú értékbecslői és ingatlanközvetítői tanfolyamot.

A 8/1995. (V.25.) BM rendelet szerinti képzés esetén eredményes vizsga után a hallgató megszerzi az 52 34 3902 OKJ azonosító számú ingatlanközvetítő szakképesítést, mely alapján a 49/1982. (X.7.) MT számú rendelet 2.§.(2) bekezdése szerint ingatlanközvetítő tevékenységet végezhet. „Az ingatlanközvetítésről” szóló 49/1982. (X.7.) MT. rendelet 2.§.(2) bekezdése akként rendelkezik, hogy Az ingatlanközvetítésre jogosultak ingatlanközvetítési tevékenységet akkor végezhetnek, ha hatósági erkölcsi bizonyítvánnyal és a külön jogszabályban előírt szakmai képesítéssel rendelkeznek, vagy munka-, illetőleg tagsági viszony keretében ilyen képesítéssel rendelkező dolgozót foglalkoztatnak.

E külön jogszabály a 8/1995.(V.25.)BM rendelet „az ingatlanközvetítői szakképesítés szakmai és vizsgáztatási követelményeiről”, mely szerint a szakmai képesítés: az ingatlanközvetítő szakképesítés.

A munkaterület rövid jellemző leírása:
Az ingatlanközvetítői tevékenység olyan önálló feladatkör, amely a jó kapcsolatteremtő képességen alapulva, a munkafolyamat minden részletére kiterjed, és a piaci viszonyok jó ismeretét is feltételezi.
Az ingatlanközvetítő tevékenységi körén belül:
az ingatlanok (házingatlanok és telkek) adásvételének és cseréjének a közvetítésével,
a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével,
a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, valamint
az ügyletek bonyolításához szükséges dokumentációk, okiratok és egyéb okiratok beszerzésével és előkészítésével összefüggő feladatokat végzi el.

A 91/1988.(XII.22.) MT számú rendelettel meghatározott MT rendelet 4.§-a szerint megbízás alapján díjazás ellenében ingatlan értékbecslést az ingatlanközvetítésre jogosultak csak a külön jogszabályban meghatározott feltételek teljesítése esetén végezhetik. Ez a szabály 1989. január 1-től volt hatályos. Az MT rendelet 6.§.(2) bekezdése szerint az építési és városfejlesztési miniszter kapott felhatalmazást, hogy az „ingatlanok forgalmi értékbecslésének feltételeit megállapítsa”. Ez a szövegezés egyértelmű atekintetben, hogy nem minden ingatlanközvetítésre jogosult jogosult megbízás alapján önálló ingatlanbecslő tevékenységre. Ezt a 49/1982. rendeletet egyébként csak a 2005. évi CXXXII. számú tv. 45.§.(10) bekezdése helyezte hatályon kívül 2006. március 31-vel.

Az MT rendelet 4.§-a szerinti feltételt tartalmazó szakági miniszteri rendelet soha nem jelent meg, egyedül a 13/1988. (XII.27.) ÉVM számú rendelet került megalkotásra, mely az ingatlanközvetítés feltételeit részletesen szabályozta, bevezette a névjegyzéket, de az értékbecslés „külön” feltételeiről nem szólt.

Ezzel szemben a 8/1990. (II.1.) BM rendelet 1.§.(2) bekezdése szerint „az építésügyi és igazságügyi ingatlanforgalmi szakértők, továbbá a középfokú tanfolyami képesítéssel rendelkezők jogosultak.” (Csak zárójelben jegyzem meg, hogy az MT. rendelet nem a belügyminisztert, hanem az építésügyi és városfejlesztési minisztert hatalmazta fel a végrehajtási rendelet megalkotására.) Ezt a BM rendeletet a 93/1994.(VI.17.) Korm rendelet 1.§ n) pontja helyezte hatályon kívül.

Képzés tekintetében ezt váltotta fel a 8/1995.(V.25.) BM számú rendelet, mely már nem szól az értékbecslésről, mint tevékenységről, hanem csak az ingatlanközvetítésről, melynek tartalmát a fent idézettek szerint határozta meg.

Ezt a szabályozást helyezte hatályon kívül a 194/2001.(X.19.) Korm. rendelet 1.§-a 2001. október 22-vel.

Ezt követően került megalkotásra a Lakástörvény – már sokak által ismert – 2005. évi CXXXII. tv. szerinti módosított rendelkezése, melynek 44.§-a szerint a korábban megszerzett szakképesítésen alapuló névjegyzékbe vételét nem kell újra kérnie, s nem kell a szakképesítését újra igazolnia. (Ekkor sem szólt a rendelkezés az értékbecslésről.)

E törvényi szabályozással lett megkülönböztetve az ingatlanközvetítő tevékenység és az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység. A 64/C.§-a rendelkezik a szakképesítéssel rendelkezésről.

Mindezek alapján ki kell jelentenem, hogy

az ingatlan értékbecslés terén szerzett jogról csak és kizárólag azok esetén lehet beszélni, akik
- vagy igazságügyi ingatlanforgalmi szakértők,
- vagy a 8/1990. (II.1.) BM rendelet szerint szereztek középfokú értékbecslő és ingatlanközvetítő szakképesítést, s azóta ezt a tevékenységet folyamatosan végzik,

valamint természetesen de már nem szerzett jogon, hanem a jelenleg hatályos jogi szabályozás szerint a Lakástörvény szerinti megfelelő szakképesítéssel rendelkezők, vagyis az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység végzésére jogosultak – az egyéb feltételek teljesítése mellett - jogosultak megbízás alapján értékbecslést végezni.


Dr. Czoboly István 
igazságügyi szakértő
Skype: czoboly