Kompetencia

You are here:

Kompetencia

Írta: Dr. Horváth Csaba

2010. február 12. péntek, 12:11

Gondolatok

az értékbecslői felelősségről és értékelői kompetenciáról. A szerző (Dr. Horváth Csaba ingatlanjogász, igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő, ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő) Az írás egyben a KIVOSZ 2010.02.20-i Közgyűlése érdekvédelem tárgykörére szóló vitaanyaga.

A felelősség

Az értékbecslő felel kezéből kiadott munkáért, ugyanúgy, ahogy egy szabó felel a varrott öltönyért, vagy egy sebész azért, hogy azt a lábat vágja le, amelyik elhalt és nem az egészségeset. Ilyen módon az értékelői felelősség már a kezdetektől létezik, arra a Polgári törvénykönyv károkozásra vonatkozó szabályai alkalmazhatók.

A Ptk. 339 §. szerint a szerződésen kívüli károk esetében: Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni, de mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható.

Az idézett törvényhely alapján a polgári jogi kártérítési felelősség szükségképpeni elemei a kár, a jogellenes magatartás és e kettő közötti okozati összefüggés. A polgári jogban azonban a gondatlanság már eredményezheti a jogellenességet, ehhez már elegendő a hanyagság. Ebben az esetben az értékelő nem látja előre a bekövetkező negatív eredményeket, de azért nem, mert elmulasztotta az elvárható figyelmességet (gondosságot).

Az elvárhatóságnak meglehetősen képlékenyek a határai, így egyetlen értékelő se hiheti, hogy ezen az alapon nem kerülhet adott esetben komoly bajba. Konkrét példa: adott városnak van egy jól kezelhető honlapja, amelyről megnézhető egy adott telek beépíthetősége. Később kiderül, hogy a honlapon lévő információ nem volt naprakész és a beépíthetőség más, rosszabb feltételű. Az ingatlan az értékelésben túlértékelt lett.
Mi az, ami elvárható az értékelőtől?
Elvárható-e az értékelőtől, hogy minden esetben megkeresse a terület önkormányzati gazdáját és vele egyeztessen? Akkor is, ha Ő mondjuk még két hétig szabadságon van síel ( szörfözik ) és a területét érintő ingatlanról jó önkormányzati szokás szerint senki nem hajlandó nyilatkozni? Neki pedig három napon belül a banki szabályok szerint értéket kell mondania?

E szabályok alapján eddig is volt lehetősége annak kártérítési eljárást kezdeményeznie az értékelővel szemben, aki úgy vélte, az értékelő jogellenes magatartásával kárt okozott neki. Ráadásul meglehetősen hosszú ideig nyitott ez a lehetőség, az általános elévülési idő 5 év.

Aki rendszeresen értékel ingatlanokat, alighanem rendszeresen találkozik azzal a kritikával, hogy az általa megállapított érték nem megfelelő. Azért, mert nem megfelelő – nem eléggé homogén - összehasonlító adatokat alkalmaz, mert az adatai öregek, az alkalmazott korrekciói hibásak, mert az általa alkalmazott módszer nem megfelelő.

Egyszóval - az értékbecslői felelősség ma már nem csupán elvi lehetőség, hanem lehívható -opció. A Józsefvárosi feltételezett ingatlan-panama kapcsán az ingatlan-értékelő már gyanúsítottként kénytelen a hatóság elé állni.

Veszélyeztetettség

Veszélyeztetettségünket több körülmény is felerősíti Az ingatlan értékelés nem annyira objektív tevékenység, mint egy súly vagy távolságmérés. A kiló kenyér Budapesten is egy kiló, meg a szinte csak romák által lakott baranyai Gilvánfán is ugyanannyi. Ugyanaz a családi ház azonban a két településen teljesen más értéket fog képviselni. Mi több, Budapesten belül is akár nagyságrendi különbség lehet a hajszálra ugyanolyan ingatlanok árában, forgalmi értékében. Minél egyedibb egy ingatlan, annál nagyobb a szórás – nagyobb a tévedés lehetősége is. Ilyenkor mondják a laikusok, hogyan lehet ekkora különbség a két ingatlan értékelés között? Bizony lehet, mert a magyar értékelőknek gúzsba kötve kell táncolniuk.

Ami hiányzik

Hiányzik a korrekt és alapos adatbázis Az Illetékhivatal adatbázisa sok mindennek volt nevezhető, csak ilyennek nem. Az értékelők tudják, miről beszélek, amikor azt mondom, az illetékes munkatársak füzete volt a legmegbízhatóbb adatbázis sok éven át, nem a hivatalos adathalmaz. Az APEH-be tagozódott szervezetben az adatok gyűjtése adószámra koncentráltan történik, nem helyrajzi számra. A régi illetékhivatali munkatársak szerint csak idő kérdése, hogy az adatbázis képtelen legyen a megfelelő leválogatásra, s ilyen módon az értékelői munka kiszolgálására. Az Apeh adatbázisa az adatszolgáltatás során láthatólag nem kezeli a lakóingatlanos ingatlanok esetében az önálló épületeket ( műhely, garázs, istálló stb.) azaz ezek alapterületét megfelelő korrekcióval nem integrálja az érték számítás alapjául szolgáló korrigált alapterületbe. Nem véletlen, hogy az APEH vagyonadó kalkulátora időnként hajmeresztő értékeket produkált. Jobb helyeken központilag gyűjtik és rendszerezik az ingatlan szerződések adatait, ehhez van jól megszerkesztett kötelező adatlap, ebből tud dolgozni az értékelő, illetve az állam és adóhatósága is korrekt adatokkal rendelkezik az ország ingatlan vagyonáról.

Az APEH-nek megküldött KIVOSZ javaslatra, amely a szerződések mellékleteként beadásra kerülő adatlap ingatlanokra vonatkozó pontosítását, az alapterületek megadását célozta, hosszú hónapok óta nem kapunk választ, még kevésbé intézkedést.

Az az adatszolgáltatás, amit a mezei polgár, vagy vagyonértékelő kaphat az APEH-től úgy 8.000.-Ft ellenében, szinte semmire nem jó. Kap egy árat és egy négyzetméter adatot, mindenféle egyéb jellemző nélkül. Ráadásul ezt is 10-15 nap alatt, azaz még ez a forrás se használható mondjuk egy banki értékeléshez. Más kérdés, hogy 20 - 30.000.-Ft munkadíj el se bírná ezt az extra költséget. A sokszor kevés és nehezen ellenőrizhető adatból kell az értékelőnek a lehető legpontosabb eredményre – a várható forgalmi értékre eljutnia.

Kiszolgáltatottság

Kiszolgáltatott, alárendelt helyzetben vannak az értékelők Itt eljutunk oda, hogy a felfutott hitelezés időszakában az értékelőkkel kötött szerződésekben egyre több Bank és lízingcég anyagi felelősségvállalást is kikötött. Ha az értékelésben meghatározott összegen, vagy annak meghatározott százalékán a menekülési időn belül nem tudta a Bank értékesíteni az ingatlant, belépett az értékelő felelőssége. Önmagában egy ilyen kikötés nem feltétlenül tekinthető ördögtől valónak. Azonban a banki ügyintézők és vezetők a minél több hitelben voltak érdekeltek, fizetésük és prémiumuk ehhez igazodott. Így az az értékelő, aki óvatos és prudens értékelést folytatott, hamar kívül maradt a megbízásokon. A banki ügyintézők inkább azokat bízták meg, akik „bátran” értékeltek ( nem vak ez a ló csak bátor ), mert ott a megfelelő értékek születtek meg, mehetett a hitel. Aztán ha a bátor értékelő értékelése eltúlzottnak bizonyult, csak át kellett tolni a felelősséget, hiszen ez az értékelő szakmája, joggal hihette a banki alkalmazott, hogy a becslésben szereplő érték pontos.

Tény az is, hogy sok Bank adott részletekbe menő szakmai szamárvezetőt az értékelőknek, amikor az értékelő szinte csak nyomtatvány töltögetői szerepkörbe süllyedt. Ilyen esetben tényleg joggal feltehető a kérdés: vajon miért is felel az értékelő, ha a szabadságfoka minimális az értékelés során?

A Bankok a pénzintézetek közti versenyt gyakran abban élték ki, hogy ki tudja alacsonyabbra srófolni az értékelői díjakat. Ahogy a közmondás mondja azonban: olcsó húsnak híg a leve. Egy határon túl egyszerűen nem lehet a megfelelő mennyiségű munkát, adatgyűjtést, felkészülést, egyszerűbben – időt ráfordítani az adott értékelésre, mert az optimálisnál háromszor többet kell megcsinálni a megélhetésért, a talpon maradásért. S itt lép be az előzőekben említett hanyagság, negligencia. Ahol kapkod az értékelő, mert szorítják a szűk, alig vállalható határidővel, mert három becslést kell megcsinálni egy helyett a nyomott ár miatt, ott megnő a tévedés lehetősége. Megnő a veszélye annak, hogy valamit ( ami az érték szempontjából lényeges lehet ) nem vesz észre. Jelenleg ez a veszély kevésbé fenyeget, hiszen a hitelezés drasztikus visszaesése miatt mai napság a kis és közepes értékelői irodák működése gyorsuló módon lehetetlenül el.

Az adatok hiánya, ellenőrizhetetlensége, a változások gyorsasága is az értékelő nehézségeit fokozza.

A válság hatása

A pénzpiaci és gazdasági válság újra elhozta azt magával, amit 2000. év elején megtapasztaltunk, csak ellenkező előjellel. Akkor nem lehetett egy hónapos adatokkal dolgozni, mert az árak egy bővülő piacon vágtattak fölfelé. 1999. augusztusban 2,5 millió forint volt egy kétszobás pécsi panel, 2000. áprilisban 3,7 millió Ft. Jelenleg meg azt látjuk, az ingatlan árak mennek lefelé egy szűkülő piacon, tavalyhoz képest 15-20 %-al lejjebb vagyunk. S ez még nem a gödör alja, mert a háromszoros lakásár növekedéshez ( 4 év alatt ) kb. 30 % reáljövedelem növekedés kapcsolódik ( 10 év alatt ), olcsó hitel, támogatás nélkül, csökkenő jövedelem mellett. Ilyen körülmények között a nyeretlen kétéves értékelők tévedési lehetősége óriási.

Nem látom, hogy a bankok érzékelnék ennek a veszélyét és törekednének a valódi profik foglalkoztatására ebben a válsághelyzetben.
S ott, ahol reális veszély lehet az ügyészségi eljárás mondjuk az önkormányzati tisztségviselőkkel, banki vezetőkkel szemben, ott a védtelen és szabadon vadászható értékelőnek nagyon észnél kéne lennie. Valamint nagyon jó lenne, ha egy (vagy több ) hatékony érdekvédelmi szervezettel is rendelkeznénk. Minden illő és köteles tiszteletünk ellenére ezt a szerepet eddig nem tudta egyetlen magyar szövetség (sem a KIVOSZ, sem a MAISZ, vagy más szervezet ) se betölteni. Együttműködésük szorosabbra fűzése a szakma érdeke. Egyelőre a helyzetünket az alábbi kis vicc illusztrálja: Az elefánt és a kisegér együtt megy a hídon, s a kisegér odaszól az elefántnak: Hallod, hogy dübörgünk mi ketten?

Valószínűleg a Bankokkal kötött értékelői felelősségvállaló szerződések nem mindegyike állná ki a bírósági próbát. Jelentős része azonban szinte biztosan igen. Ahogy a Provident 300 %-os THM-je is jogszerű volt a legutóbbi időkig, hiszen ahogy nem kötelező ekkora teherrel hitelt felvenni, a Bíróság szerint alighanem ez áll az értékelői munkára is – nem kötelező belemenni adott szerződési feltételekkel a szerződéses kötelembe. Igaz, enni se kötelező.

A bankok pedig kegyetlenül megtorolják az ellenkezést, nem publikusan az utóbbi időszakban többen lázadtak a lehetetlen feltételek ellen. Amely banknál az előfordult, ott a renitensekkel rövid úton leszámoltak. No nem nyilvánosan, csak valahogy kimaradtak a munka osztásából.
Amíg az értékelők legnagyobb szervezetei nem lesznek hajlandók ebben a kérdésben összefogni, e tekintetben megmarad a bankok elsöprő erőfölénye, az értékelők kiszolgáltatottsága.

Ki ma Magyarországon az ingatlan értékelő?

Az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértők körében az Igazságügyi és Rendészeti Minisztérium szerint az, aki megfelelő építészmérnöki diplomával rendelkezik. Ehhez az IRM szerint nem kell ingatlanforgalmazói-ingatlanértékelői végzettség sem. A műszaki egyetemeken azonban a hivatalos tananyagnak nem része az ingatlan-értékbecslés. Határozott véleményem, a Kompetencia rendelet ezen része szűk kör lobbi tevékenységének az eredménye, egyértelmű kiszorítási, piacszerzési céllal. A versenyellenességet és a szakmai indokok hiányát a Versenyhivatal vagy két alkalommal meg is állapította. Az igazságügyi szakértők hírhedt Kompetencia-rendelete eredetileg kizárta volna az igazságügyi szakértők közel felét, akik közül a többség évtizedek óta gyakorolta teljes megelégedés mellett hivatását. Majd három év küzdelme volt ahhoz szükséges, hogy a nem építészmérnök szakértők több száz órás műszaki tanfolyam kötelező elvégzésével és vizsgával megőrizhessék kompetenciájukat.
Mindez vonatkozik azokra az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőkre is, akik egyben ingatlanvagyon-értékelő végzettséggel is bírnak.

A Lakástörvény szerint e végzettséggel értékhatártól és fajtától függetlenül bármilyen ingatlant értékelhet az értékelő. ( A termőföldre vonatkozóan vannak külön szabályok. ) Azaz egy miniszteri rendelet felülírta a törvényt. Az alkotmánybíróság előtt van beadványunk emiatt már több éve. Az IRM többször és határozottan elzárkózott attól, hogy az úgynevezett „szerzett jogot” elismerje. Ugyancsak többször mutogattak az Önkormányzati Minisztériumra, mint olyanra, aki az értékelési terület gazdája, mondván, Ők zárkóznak el a szerzett jog elismerésétől.

Mit látunk most?

Látunk egy önkormányzati minisztériumból származó állást foglaló levelet, amely citálja a Lakástörvényt s amelynek lényeges megállapítása az, hogy a különféle végzettségek alapján működő ingatlan-értékelők megőrizték az akkori adott szabály alapján megszerzett kompetenciájukat.

E szabály alapján e sorok írója az 1990-es Bm rendelet alapján szerzett végzettségével ezek szerint bármit értékelhet. Akkoriban ugyanis még sehol nem voltak a termőföld értékelésre vonatkozó évekkel később megszületett speciális szabályok, azaz ez a végzettség mindenfajta ingatlan értékelésre jogosít az Önkormányzati Minisztérium értelmezése alapján.
Ugyanez vonatkozik az 1995-ben illetve azt követően született rendeletek szerint végzettséget szerzőkre is.

A Lakástörvénynek a 2005. évi módosítása látszólag tett rendet a káoszban. Megalkotta az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő fogalmát, valamint definiált egy ingatlanközvetítői végzettséget. Az ingatlanvagyon-értékelőt felruházta a korlátlan és üzletszerű értékelés jogosítványával, az ingatlanközvetítői végzettséghez pedig a saját maga által közvetített ingatlan értékelésének jogosítványát rendelte – másként kizárta az egyéb üzletszerű értékelésből. Ekkor úgy véltük, az ingatlan értékelői társadalom két részre osztható – azokra, akik elvégezték a tanfolyamot és ingatlan- vagyon értékelők lettek, illetve mindenki másra, akik ezt nem végezték el és ingatlanközvetítők maradtak.

Jogértelmezés?

Mint láttuk, az Önkormányzati Minisztérium ezt nem így értelmezi. Akik végeztek, azok ugyan ingatlanvagyon – értékelők lettek, akik pedig nem, azok eszerint a Lakástörvény által nem definiált és nem elismert ingatlan-értékelők maradtak. Ezen értelmezés szerint a Lakástörvény nem írta felül a régi végzettségeket.

Mint láttuk, az IRM tárcarendelete és annak minisztériumi értelmezése viszont aggály nélkül eltörölte a régi végzettségek alapján megszerzett kompetenciát. Hogy is van ez? Ha akarom van szerzett jog, ha akarom nincs? Az egyik minisztérium szerint nincs, a másik szerint természetesen van? (Csak hogy a képet árnyaljam, mióta kiderült az Önkormányzati Minisztérium ezen álláspontja, az IRM nagyon csendben van az a társminisztériumra mutogatás ügyében.) Ha van kalapja, ha nincs, lényeg hogy képen törülhessem, akit szeretnék?
Szerzett jogok?
Feltéve, de meg nem engedve hogy elismerjük a szerzett jogot a régi végzettségek esetében – tudomásul véve, hogy a régi tanfolyamok töredék ismereteket oktattak a mai ingatlanvagyon-értékelői, de még a jelenlegi középfokú ingatlanközvetítői tanfolyamhoz képest is – mi van azokkal, akik a Lakástörvény hivatkozott módosításának hatályba lépte után szereznek ingatlanértékelői végzettséget? Esetükben a Lakástörvény még jogászok számára is érthetően mondja, csak azt értékelheti, amit közvetít. Ők azok, akik csak akkor léphetnek be az üzletszerű értékelői piacra, ha elvégzik a képesített ingatlanvagyon –értékelői tanfolyamot és sikeres vizsgát tesznek. Ők elsősorban a szervezetünk vastartaléka, jövendő kollégáink.

KIVOSZ

Senkinek ne legyenek abban a tekintetben illúziói, hogy a KIVOSZ minden törvényes eszközt meg fog ahhoz ragadni, hogy a törvényeket Magyarországon is betartsák. Ha nem is tervezünk utcára vonulni, nem fogunk visszariadni a törvényes eszközök (akár a próbaper ) maximális kihasználásától.

Azt gondolom, hogy az ingatlanközvetítői – ingatlanértékelői terület nem rendszerszemlélettel szabályozott, illetve egyes részeiben alul vagy sehogy nem szabályozott.

Az ingatlanszakmai szervezeteknek vannak olyan közös érdekei, amelyekben együtt lenne szükséges fellépnünk. A háborút nem egymással szemben kell megvívnunk.
Az értékelők kiszolgáltatottságának oldása, hatékony érdekvédelmünk, az oktatás-képzettség-kompetencia közös átgondolása, a jobb munka-feltételek biztosítása (hozzáférés az ingatlanos adatbázisokhoz az akkreditált ingatlanos szervezet tagjai számára) hogy csak néhányat említsek a lehetséges együttműködés területeiből.
Navigare necesse est
Ahogy a rómaiak mondták: hajózni márpedig szükséges. Az ország legnagyobb vagyonrészének, az ingatlanvagyonnak pedig ismerni kell a valós értékét. Mert a felelős döntéshez minden szinten információ kell. A lehető legpontosabb, megbízható, olyan szakembertől, aki ezt tanulta, évekig gyakorolta, a szakmája szabályait és eszközeit ismeri és alkalmazza. Ahogy elvben a focihoz is mindenki ért, bajnok viszont kevesekből lesz.

A világ nagyot fordult. Aki helyben marad, menthetetlenül lemarad a hajóról. Szeretném, ha a KIVOSZ vitorlát bontana és a ma még viharos széllel elindulna új kikötők felé. A bátraké a szerencse!