Rögzített árfolyamú törlesztés

Írta: Dr. Horváth Csaba

2011. szeptember 13. kedd, 11:11

A Képesített Ingatlanvagyon-értékelők Országos Szövetsége állásfoglalása a rögzített árfolyamú előtörlesztésről A legújabbkori magyar történelem egyik legnagyobb problémájává nőtte ki magát a deviza – alapú hitelválság. Igen rövid idő alatt a 90 napon túli hátralékos hitelek száma meghaladta a 150 ezret és nem látszik a folyamat megtorpanása. A vágtató, s történelmi magasságokba dráguló svájci frankból hazánk a világ legeladósodottabb országa. A bedőlő hiteleseken túl a részleteket nyögve, még fizető adósok jövedelmének egyre nagyobb részét csapolja meg a növekvő, akár megduplázódó törlesztő részlet. Lehetetlenné téve a belső fogyasztás növekedését, amely egyik motorja lehetne a GDP növekedésének. A magyar ingatlanpiac évek óta tartó zuhanása nem látszik mélypontra jutni. A megszületett kormányzati intézkedések nem voltak elegendőek az ingatlanpiaci helyzet rendezésére. Az elkölthető jövedelmek csökkenése, a lakáshitelekhez hozzájutás nehézségei, annak drágulása, a lakosság óvatosabb hozzáállása, a lakások árának eddigi jelentős csökkenése, valamint a vevői oldal további árcsökkenési várakozásai miatt az ingatlanpiac az önmagát erősítő negatív árspirálból még nem tudott kilépni. A Kormányzat eddigi intézkedései a helyzet konszolidálása érdekében szükséges, de láthatóan nem elégéses lépések voltak. Nem vitatható, hogy a kialakult helyzetért felelősséget viselnek a magyar kormányzatok, az MNB, a PSZÁF, illetve a hitelt felvevők s a bankok. A felelősség oka és mértéke is más és más. Nem kétséges, hogy az alacsony árfolyamú svájci franknak mindaddig haszonélvezője volt az adós, amíg az rohamosan növekedve túl nem szárnyalta a forinthitelek kamatát fizető, a lakáshitelét forintban felvevő társáét. Ezen a furcsán kifordított „lakossági devizatőzsdén” a svájci frank alapon hitelt felvett adós mindaddig árfolyamnyereséget (a forinthitelnél alacsonyabb törlesztőrészletet) söpört be, amíg a helyzet meg nem fordult a frank drasztikus drágulásával. Nem elvitathatóan a kialakult helyzetért a Bankok viselik a nagyobb felelősséget. A Bankok voltak azok, aki ezt a hitelkonstrukciót bevezették, erőszakos marketinggel, a hitelközvetítők seregével rászabadították a lakosságra. A Bankok pontosan tisztában voltak azzal, hogy a svájci frank árfolyama a bevezetést követő években növekedni fog, amelyet annak trendfüggvénye egyértelműen jelzett. A Bankok pontosan tudták, hogy a növekedés miatt a svájci frank árfolyamához kötött hitelek igen szép extraprofitot fognak eredményezni. Azt nem tudták, hogy a svájci frank árfolyam ennyire megszalad, azonban a drágulás számukra további bevétel növekedést eredményezett, amelynek elviselhető ára volt a nemfizető hitelek számának növekedése. A Bankok azok, akik az úgynevezett „tiszta lap” intézményét megfúrták, amely alapján az ingatlanát elvesztő adós legalább a megmaradó tartozásától is megszabadulhatna és nem maradna egy életre adósrabszolga. A Bank az, aki megfelelő szakmai apparátussal rendelkezik ahhoz, hogy egy ingatlanhoz kapcsolódó hitelnél fel tudja mérni az ingatlanpiac változásait, nem a megfelelő (pénz és ingatlanpiaci) szakértelemmel nem rendelkező polgár. Mégis, az ingatlanpiaci árak csökkenésének kockázatát is teljes egészében az adósokra hárítják a bankok által „diktált” hitelszerződések. A Bankok azok, akik az ingatlan értékbecslési előírások szabályozásával és a hitelezésben prémiumfeltételeik kötelező előírásával közvetlen anyagi érdekeltségben lévő vezetőik és munkatársaik nyílt, vagy kevésbé burkolt nyomásgyakorlásával a banki ingatlan- értékbecslők irányába – kezelhetetlen méretűvé duzzasztották a deviza alapú hiteltömeget. A Bankok láthatóan érdekeltek abban, hogy a helyzetet az adósok és a kormányzat (másként adófizetők) anyagi tehervállalásával oldják meg, így nem igazán látszottak erőfeszítéseket tenni egy radikális és valódi megoldás kidolgozására. Láthatóan a fedezeti ingatlanok valós részét már nem fedezik a mögötte lévő lakások, családi házak. Míg a haszon döntő része a Bankok profitját növelte, annak árát végső soron a lakossággal, valamennyiünkkel szeretnék megfizettetni. Mi, a képesített ingatlanvagyon-értékelők és közvetítők úgy véljük, eljött az ideje a helyzettel való őszinte szembenézésnek. Feltétlenül indokolt lenne a banki jelzálogos ingatlanok független ingatlan-értékelőkkel való felbecsültetése, amelyre az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértők, s a képesített ingatlanvagyon-értékelők lennének szakmailag a legalkalmasabbak. Az értékelőket e körből esetleg a PSZÁF delegálhatná az egyes bankokhoz, olyan szakértőkből, akik nem dolgoznak, dolgoztak megelőzően az adott banknál értékelőként. Az értékelés költségeit a Bankok viselnék. Az újra értékelések megmutathatják, mi is a valóságos helyzet a jelzálogos hitelek piacán, s valós helyzetértékelés alapján megalapozott további döntések születhetnek. Azt a javaslatot, amely rögzített és a jelenleginél jelentősen alacsonyabb árfolyamon tenné lehetővé a hitel egy összegű megfizetését, a magunk részéről üdvözöljük. Azoknak, akik annak veszélyeire és költségeire is rámutatnak, szakmailag bizonyára igazuk van. A kép teljességéhez az is hozzátartozik azonban, hogy azt is korrekten kiszámolják, a deviza alapú hitelezés mekkora extraprofitot hozott eddig a Bankoknak. Meg szeretnénk jegyezni, a magyar közelmúltban már volt arra példa, hogy rendkívüli helyzetben (elszabaduló inflációs körülmények között) az OTP lakástartozásokat 50 %-os kedvezménnyel lehetett egy összegben megfizetni. Attól se omlott össze a honi pénzpiac. Az előzmények ismeretében ez az új eszköz (mint egyik a sorból) hatékony lehet és megoldási módjában - a banki teherviseléssel - a lakosság igazságérzetével is találkozik. Képesített Ingatlanvagyon-értékelők és Közvetítők Országos Szövetsége Elnöksége Következő >

Utolsó frissítés: 2011. szeptember 13. kedd, 11:16