Közgyűlésre az ingatlanadóról

You are here:

Közgyűlésre az ingatlanadóról

Írta: tlg

2009. május 08. péntek, 11:22

Munkaanyag

Az alábbi munkaanyag a közgyűlés előkészítéseként készült, a tagság számára: Az Ingatlanadózásról
Adózni kell, ellen esetben káoszba süllyed az emberi társadalom. Az ingatlanadó nem cél, hanem eszköz. Annak egy megbízható eszköze, hogy miként lehet az adóterheket a társadalomban teherviselő képesség szerint a lehető legigazságosabban leteríteni. Az ingatlanárak, a négyzetméterárak egy-egy területen indikátorai, jelzői a megélhetésnek, az adóval terhelhetőségnek. A mindenkori magyar társadalomnak, államnak, kormányzatoknak elemi szüksége van az adóbevételekre, hogy eleget tehessen mind a belső mind a külső elvárásoknak és a kihívásoknak.

A királynak „arany” kell az ország védelméhez és működtetéséhez.
Az „arany” pedig modern korunkban az
-    emberek motiváltsága, életszeretete és életigenlése, a gyerek, a család
-    az árutermelés és annak eredménye, az anyagi javak
-    a szolgáltatások és annak eredménye, a szellemi javak
amelyek nagy része pénzben kifejezhető és a fő emberi motivációs tényezők
-    szeretet
-    értelem
-    pénz
erőfaktorát képezi. Mert ugye jó pénzért sajnos az ember olyanra is képes, amit nem szeret és esetleg értelme sincs.

A vagyonadó, még egyszer vagyonadó egy részét képező ingatlanadó esetében szigorúan el kell különíteni
- a helyérték és alapérték
- a százalékok és a hatásvizsgálat
- az élethelyzetek és azok kontrollja
- a megvalósíthatóság
dolgait és ügyeit.

A helyérték és alapérték

azaz ingatlanvagyon-érték számítás, a kivetendő (vagy bevallandó) ingatlanadó alapja
Az értékalapú ingatlanadó esetében pontosan kell látni a HELYÉRTÉK-et, ugyanis minden helynek van Magyarországon eFt/m2-ben kifejezhető értéke. Ezt az ingatlanszakmában számítják és az értékbecslés során alapértéknek nevezik. Az adószakmában adóövezetnek, avagy adózónának. A HELYÉRTÉK transzparensen – statisztikai alapon - számítható – amihez meg is vannak az adatok az APEH-nél. Azok akik ezt tagadnák és fetesizálják a részleteket, azért teszik hogy elbonyolítsák a dolgokat. Hogy mennyire is szubjektív az ingatlanvagyon-értékelés. A szubjektivitás szakmai –és társadalmi konszenzussal a szükséges mértékben ( 95 % ) kirekeszthető. Ez ingatlanszakmai kompetencia, és ezt tudják a szakemberek. Megfelelő költségösszeg, állami apparátus és szakember gárda, na és civil kontroll mellett ez záros időn belül megszülethet, nem koppintva lemásolva valamilyen nyugati modellt. Ezek a feltételek adottak.

A KIVOSZ mint a kérdéskörben kompetens szakemberek érdekképviseleti és érdekvédelem szervezete kész ebben a munkában részt venni mind országos és mind a települési önkormányzatok szintjén.

A százalékok és a hatásvizsgálat

Egységes? Sávos? Degresszív? Progresszív?
A nagyobb kihívás az egyes ingatlanvagyon-értékekhez rendelendő százalékok ügye. Ugyanis az ingatlanvagyon-érték és a hozzá rendelt százalék (azaz az alapnak hány százaléka képezi az adót) szabja meg az adó mértékét. No és ez a nem mindegy. Hogy a konkrét ingatlanvagyonnal rendelkező tulajdonosi kör, milyen mértékben terhelhető. Például a jövedelem viszonyaira is, mondjuk az ingatlan hozamára. Mert a tulajdonos abból fizeti az adót, nem az ingatlanból, ellenesetbe fel kell élje tartalékait, avagy el kell zálogosítania az ingatlanvagyonát, avagy meg kell válnia tőle. A százalékok mértéke akár cégek, akár családok sorát viheti csődbe. Embereket betegíthet meg.
Magyarországon a vidék túlnyomó részén statisztikai értelemben kimutatható forgalommal nem is létezik ingatlanpiac, azaz számításba vehető forgalom. Ezáltal piaci adatok alapján nem is számolható helyérték, így aztán piaci érték sem. Ezen az alapon piaci alapú érték sem.
Ezzel együtt ezeknek az ingatlanoknak is van vagyonértéke, amit ismer is a szakma, ez pedig az „in situ” azaz az amortizált újraelőállítási érték. Az ingatlanvagyon-értékelő szakemberek mindkét metodikát ismerik. Üzleti ingatlanok esetében pedig bejöhet az úgynevezett hozam szerinti érték.
Ezzel kapcsolatosan a gondot abban látjuk, hogy a rendeletet azok írják és fogalmazzák, akik anno a luxusadót is elbazilikázták és újra nem kérik ki az ingatlanvagyon-értékelők véleményét, nem kérik együttműködésüket a civil kontrollról már nem is szólva. A képviselők meg hogy is értenének ezekhez a dolgokhoz? Csak – kontroll nélkül - szavaznak ugye? Az ilyen előkészítés egyenes út az erősszakos, hivatalból elkövetett károkozásra.

A KIVOSZ mint civil szervezet kész ebben a munkában együttműködni mind országos és mind a települési önkormányzatok szintjén és más civil szervezetekkel egyaránt.

Az élethelyzetek és azok kontrollja

A kedvezmények, méltányosságok kérdésköre is kulcskérdés, ami az élethelyzetek címszóval definiálható.
A kedvezményeknek illetve a méltányosságoknak a társadalom igazságérzetével egybe kell esnie. Rendben van, hogy valakinek a piaci viszonyok alakulása kapcsán „önhibáján kívül” értékes lett az ingatlana. Ebből fakadóan elméletileg jelentős adóval terhelhető az ingatlanvagyon miatt. A jövedelme, amiből fizethetné – mert például nyugdíjas, rokkantnyugdíjas, tartósan beteg, azaz csökkent munkaképességű, jövedelem nélküli – az adóteher viselésére nem elegendő. No akkor ilyenkor mi legyen? Küldjük az öreget, a beteget, gyereket a büdös barlangba, azaz rójuk az adótartozását az ingatlanvagyonára jelzálogként, majd aztán költöztessük ki? Nincs még elég árverés?
A méltányolható élethelyzeteket nevesíteni kell, és ez bizony csak a civil szféra segítségével és konstruktív együttműködésével képzelhető csak el. Mert nincs olyan hat zseni – mert nem is lehet – aki körülülve egy asztalt a pénzügyminisztériumban papírra veti az élethelyzetek sorát. Azt hogy melyik csizmában milyen kavics van, csak az érzi, aki benne jár, illetve az érzi a csizmája szorítását. Nem véletlen az sem, hogy a piacgazdaságban már rutinosnak mondott Nyugaton ez akár tíz évbe is telhetett, míg kicsiszolták.
Nálunk ez az ingatlanadó bevezetésének fokozatosságával képzelhető el és akkor is úgy, hogy nevesítjük, hol van piac és hol nincs és az adóalap számítás is ennek megfelelően történik. Majd az adózik, akinek igazolható jövedelme van és azt is nézni kell. Ilyenkor persze jönnek majd a szürke és fekete gazdasággal, mint mindig. Az viszont egy másik kérdés. Olyanná kell tenni és például éppen az adóviszonyokat hogy azok szürküljenek és fehéredjenek. Ám ezt első lépésben ki kell rekeszteni. Nincs olyan orvosság, ami minden bajra jó.
A KIVOSZ mint civil szervezet kész ebben a munkában együttműködni mind országos és mind a települési önkormányzatok szintjén és más civil szervezetekkel egyaránt.

Megvalósíthatóság

A szakemberi és tudás háttér
A Képesített Ingatlanvagyon-értékelő szakembereknél van a tudás az ingatlanvagyon-érték megállapításra és a Lakástörvény alapján a jog is. Számunkra egyenlőre - konzultáció híján - teljesen homályos egyelőre, hogy az ingatlanadózás folyamatában mi lesz a helyünk és a szerepünk.

Mi úgy látjuk, hogy az ingatlanvagyon-érték megállapítása tárgykörében vagyunk a kompetensek.

Ha netán a – társadalom előtt is nyilvános - helyérték térkép kialakításába, azaz az adóövezetek kialakításába esetleg nem is vonnak bele bennünket (mert az államnak állnak kizárólagosan rendelkezésére hiteles és transzparensé tehető adatok) annak eseti kontrolljára feltétlenül felkészültek vagyunk, és az adózó fellebbezése során mind két félnek, úgymint az adózásra kötelezett illetve az adóhatóság rendelkezésre állunk. Itt természetesen az érdekvédelmi szervezethez tartozó szakembereket értjük, akik „saját önkormányzatuk” kontrollja alatt állnak. Mert az ingatlanvagyon-értékelők tevékenysége fölé is kell a szakmai kontroll, ellenesetben hatósági eljárással vagy bírósági úton kényszeríthető ki csak szankció.

Itt kell megjegyezni azt, hogy szervezetünknek a társadalmi megbecsülésünk sajnos éppen a politika által „zuchlágosított” egyesületek jelenléte miatt még elég harmatos. A mi szakterületünkön is hasonló a helyzet, mint a fociban, aki ingatlant látott mind azt hiszi ért az ingatlanvagyon-érték megállapításhoz.

Éppen az Ingatlanadóval kapcsolatos szükségszerűség meg is kívánná, hogy kamarává alakulhassunk, ami egyébiránt középtávú célunk is. Korrekt, szakszerű és igazságos ingatlanadóztatás hazánkban a Magyar Képesített Ingatlanvagyon-értékelők Kamarája nélkül – ami jelenleg egyenlőre nekünk egy álom, a politikai támogatottság híján – nehezen képzelhető el.

Nekünk is emancipálódnunk kéne, ahogy a könyvvizsgálóknak. Mert adó vonatkozásában ugyanazt kellene tennünk, tehát az adóalap részrehajlás nélküli megállapítását. És bizony a vagyonnak Magyarországon is több mint ötven százaléka felépítményes ingatlan.
A KIVOSZ mint kompetens civil szervezet kész a Magyar Képesített Ingatlanvagyon-értékelők Kamarája szervezetének és működésének a kialakítására a társzervezetekkel együttműködésben.

Budapest, 2009-05-08

Összeállította: Tilk László Géza